万科·新地城 - 既熟悉又陌生
www.wazhe.com2010-01-21万科万科新地城
关于万科
2007年，正在中海地产和富力地产争相亮出“全国第一”的名号时， 万科已经将目光锁定在全世界！在万科对外的宣传资料上赫然写着“2007年末，实现销售金额523.6亿元，当年销售套数位居世界第一，跻身全球最大的住 宅企业行列……”。确实，对于已经从事房地产开发24年，在全国30座城市开发156个社区的万科集团来说，是不是“全国第一”已经不重要了，而在万科这 个金字招牌背后到底有哪些不同呢？在网上了解到一些基本情况可以说明一些问题，虽然褒贬不一，但是从个人理解上我还是万科的拥趸。实际上万科集团的建立在 1990年，而真正投身于房地产发展商的行列却在1993年，在万科的项目中，主要集中在长三江、珠三角以及目前环渤海湾地区，也就是说万科的项目绝大部 分集中在沿海经济相对发展的大中城市。而这目前现有的楼盘项目中，万科以工业生产制造的模式开发了几条“产品线”，分别在各大城市按照固有的形式建立项 目，其中比较知名的有“魅力之城”“四季花城”“城市花园”等系列主要面向普通购房人群的纯住宅社区，其基本特点是项目地段位于城郊结合部，以高层、小高 层的建筑格局为主，一般社区规模比较大，且绝大部分为精装修户型为主；相对普通住宅，我个人耳熟能详的几个万科的项目都是别墅，比如在业内奉为典范的“万 科十七英里”、“万科第五园”，当然在万科众多的别墅项目中也形成了自己固有的品牌，比如“兰乔圣菲”就是万科在全国各大城市中别墅项目的一个系列品牌。
从建筑上来说，万科多年的房地产开发经验已经足以说明实力，而从各个城市中万科项目反馈的情况来看，相对与万科的楼盘，万科的老本行-物业管理似乎比万科的楼盘更为知名。关于万科物业在下文会单独谈到。
虽然万科的光环一层又一层，但是就和每件艺术品都有其不为人知的瑕疵一样，万科在各种荣誉的背后也有着数不清的争议和指责。之前了解到，在很多城市中， 万科的项目大多建立在远郊的城乡结合部，比如“魅力之城”系列，除地段偏僻之外，万科的房价相对周边同等楼盘也相对较高，来自全国各个城市的万科业主反 应，万科的房价相对本城内同等楼盘要贵20-30%，当然除却万科的品牌价值不断，高房价是否带来了高质量的居住条件呢？这点我个人是持肯定态度的。因为 除了从各个层面了解到万科的口碑之外，其实我个人也有过一次亲身接触过万科项目的机会，是某一年春节回家探亲在沈阳某万科项目串门的时候觉得小区内各个楼 座布局整齐，户型设计也非常合理使用，而且门禁保安1米85以上的个头确实让人眼前一亮，当天东北春节期间大雪，但小区内无一处明显有存雪甚至结冰的地 方，因为当时还没有接触房地产行业，所以只是概念里对万科留下了个好印象……
相对万科的好评如潮，近一段时间万科董事长王石和他的万 科也深陷各种争端，网上更是各种指责接连不断，就如万科引人瞩目一样，王石作为中国房地产行业领军人物，向来是各界关注的焦点，他的一言一行也就格外惹人 注目。想几何时，王石的万科号称“超过25%的利润不做”，打动了多少购房者的心，而王石本人也在他的创作《道路与梦想》里提到：不能追求暴利……这句话 在以暴利为最终热点的房地产行业内是多么的特立独行啊，我想也正是万科宣扬的这样房地产精神加深了他在人们心目中的高大光辉形象，也加速了万科整体的发展 进程，而万科到底有没有这样做呢？在众人的眼里，得到的结果是不同的。在今年6月，武汉万科魅力之城业主因为万科销售政策骤变曾大闹售楼部要求万科返还差 价，而前不久在杭州、上海等地也曝出有万科业主提出同样的要求，再加上今年早些时候王石那句“买房还要再等三四年”，还有地震后王石深陷“捐款门”，可以 说这些事件的累加，让人对万科不禁打了个问号，其实我个人是这样理解的，任何有魅力的人都会引起争议，就像王石，无论王董事长说了什么做了什么，他只能代 表王石本人的意愿，我们不能把理解不了王石先生的做法就迁怒于他的万科，这样是断章取义不切实际的。
对于万科的降价销售引起众怒，其 实我觉得站在旁观者的角度上很好理解，任何商品都有其针对的市场，而市场就有波动，开发商再强大也是商人，追求利益以及随行就市是再常见不过的了，在牛市 涨价热销在熊市降价促销，我个人觉得是非常符合逻辑规律的，业主们要求返还差价的心情可以理解，但是在国内房地产市场不太成熟的现在，这样的要求是不会得 到有力支持的。
对于万科，甚至王石本人，有太多太多值得一聊的话题，我只想表达一点，对于购房者来说，房子本身和地段好坏是第一关 键，之前只要确认开发商有良好的市场口碑和开发经验就够了，至于一些社会上的争议和摸不清的流言蜚语，没必要去过分的深究，那也不是普通消费者需要关注的 层面。
就像上文中提到的，万科的项目一般都选址城市的远郊地区或者城乡结合部，但是新地城完全推翻了常规的做法，而且将项目选址在西安最为黄金的地段，至于新地城的地理位置的重要性以及交通、生活配套的成熟状况，我想提两个地名大家就会非常明了：
区位图
新地城目前还没有正式开盘，9月6日的销售中心正式对外开放，目前得到的官方资料非常有限。在售楼处咨询得知，新地城项目总占地62.5亩，其中住宅项 目包括4栋高层，分别为两栋30层高层（1、2号楼）、1栋33层高层（3号楼）、至于4号楼从沙盘上的造型看来极有可能是一栋跃层住宅，或者是LOFT 结构户型，对此销售人员给出的答复是“目前还没有正式规划”，个人认为纯粹外交辞令，究竟是什么样的户型建构，还是等等看官方的资料吧。除了4栋住宅外， 新地城还有两栋分离开来的写字楼，一栋5星级酒店和一栋6层高的停车楼作为新地城商业部分的配套。另外，万科联合新加坡凯德商用在新地城项目内设计了一个 大型的购物商场，据介绍其规模和档次应该和高新金鹰百货、世纪金花相仿。新地城的住宅部分，其中4栋高层住宅总建面11万㎡，总户数预计1000余户，整 体交房时间在2010年上半年，因为整个项目内融合了住宅、写字楼、酒店、商场等多种物业类型，所以容积率就不作为本次看房的考核指标了。新地城项目的住 宅部分的3号楼，也就是33层的高层建筑，共分为3个单元，2梯4户设计，公摊在22%左右，目前分为A（83㎡两室两厅一卫）、B（94㎡两室两厅一 卫）、C（96㎡两室两厅双卫）、D（143㎡三室两厅双卫）4种户型。3号楼全部为精装修户型。目前类似新地城的物业形态，在西安并不多见，类似的项目 有高新区的望庭国际，4栋板式高层，由写字楼和住宅组成；同样在南二环太白路立交的海星未来城，由精装修小户型公寓、商业广场、住宅等组成；而位于雁塔路 的万达国际广场、由公寓、住宅、写字楼和大型商场、娱乐场所组成。
沙盘略图
3、4号楼特写
对于精装修，很多人并不接受，总认为由开发商统一装修无异于多给开发商再赚一次钱的机会，而且也不能满足自己个性化的需求。对此，我个人认为这是一种认 识上的误区。其实在很多房地产发达的国家，精装修早就是商品房的必备条件了，在很多发达国家里是不存在商品房预售以及毛坯房的概念的，而在国内精装修一直 作为一种商品房附加的服务存在，而且敢于做精装修项目的开发商寥寥无几，其最终原因还是因为消费者意识上的不接受。造成这种认识上的误区，责任不在购房者 本身，而是房地产市场以及装修市场的不规范造成的，很多购房者宁愿花费大量时间精力亲自动手装修也不愿意买精装修的商品房，其实仔细衡量，一个正规房地产 企业推出的精装房，除了在工程质量、用料上有保证之外，在交房入住的同时也免去了“我家入住他家装修”的尴尬和麻烦，而且对于很多购房者来说，装修就好像 让一个5、6岁的小朋友去修自行车……对于万科的精装修，在9月6日当天也和万科营销部门的经理有了一个简短的谈话，举个例子，同样是在成都的万科精装修 项目中，考虑到成都人民爱吃泡菜的生活习惯，万科在精装修的时候在每家每户的厨房都设计有一个可以放置腌菜缸的位置……万科对于精装修，由此可见一斑！
售楼部内景，今后样板间也在此展示
另外，考虑到万科在全国的项目模式，新地城很可能只是万科在西安投石问路的第一步，作为一个综合性的带有商业韵味的社区，并不是广大购房者最期待的，我们更希望在西安看到万科系列项目中诸如“四季花城”“城市花园”这样面对主流购房群体的大手笔楼盘！
之前提到过，相对与房地产，万科最初的形态是物业服务，而且较之房地产投入的更早，“金牌管家”的名声不是浪得虚名。很多购房者其实选择万科并不是因为 万科的楼盘地段多么黄金、户型多么合理，而且房价从来不是万科吸引人的地方，最大的卖点也最吸引人的是万科的物业，究竟有多么优秀，我说一下我之前道听途 说的一个关于万科物业的小段子，应该是在深圳某个万科的项目，因为有业主晚归且酒醉， 车门未锁就扬长而去，第二天去开车发现物业一保安伫立在车前，讯问后得知当夜业主离去后，一名保安发现其车门未锁又联络不到车主，夜深不好大动干戈，又怕 发生财物丢失，于是在车前守候一夜……对此，我相信万科的保安人员应该具备这样的意识，不然所谓的“金牌”还有什么意义？再者，在网上看到过有人用不同的 尖酸刻薄的语气指责万科（可能在其他城市万科的项目确有值得商榷的地方吧），原文是这样的：……万科就是三流的地段、二流的房子、一流的物业……可见，就 连被万科“伤过心”的业主也不得不承认万科物业的确是一流的。
对于新地城对外销售的3号楼4种户型，以两室户型为主，共3种，另外还有D户型143㎡的三室，3号楼采取了目前比较常见的板点结合的建筑类型，2梯4 户设计。结合万科·新地城的物业组成类型由住宅、商场、写字楼等组合而成，虽说其住宅部分将来会和写字楼严格区分，但是项目内的居住氛围不那么明显，而考 虑到这样的现状，我个人两室户型应该是比较好的选择，而万科·新地城本身的定位也在于那些事业小有成就、且多少带有点小资情结的城市精英一族，而结构合 理，空间使用率较高的两室户型已经足够日常使用了。
对于A户型83㎡的两室，个人认为因为面积相对较小，空间压缩比例较高，作为日常生活来说比较紧凑但是谈不上舒适；
B户型94㎡两室两厅一厨一卫，纯南向采光，整体布局较为合理，只是没有实现明卫的设计，相对来说是个遗憾；
而C户型96㎡整体实现了南北通透，面积适中，相比B户型94㎡多了一个主卧卫生间，提高了整个户型的舒适度，但是C户型客厅为北向采光，这点算是个小小的遗憾；
相对前三种两室户型，D户型143㎡拥有较大的空间，南北通透，有更高的舒适度要求，但是两个卫生间全部是暗卫……
B户型
D户型
对于万科项目的售价，是其广受争议最主要的因素。有在全国各地城市的网友反应，万科的楼价在同地段相对其他楼盘普遍高出20%，甚至更多。对此，新地城 的定价也符合这一论点，当天对于新地城的售价做了了解，目前给出的参考价格在7000-8000之间，这个价格区间有点大，如果新地城的实际成交价格在 7600元/㎡左右的话，那相对来说，万科的定价确实有点贵。这点是考虑到距离万科·新地城不远的九锦台项目想到的，九锦台项目全部板式小高层，其地段价 值和新地城相差无几，而且具有更好的居住空间和氛围，其起价6500元/㎡，即便考虑到新地城的精装修成分，相差1000元/㎡的价格也确实有点略高了。
对于万科的营销策略来说，新地城本身的定位就是那些城市里的精英，是那种侧重于“选择和谁住在一起”的一类人，就是说万科更希望那些真正重视项目品牌价值和内在的购房选择新地城项目。
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